S’installer à Saint-Julien-en-Genevois en 2023

Tandis que la majorité du territoire subit les conséquences de la crise immobilière qui sévit en France, le secteur de Saint-Julien-en-Genevois est l’une des rares exceptions dans l’hexagone où les transactions immobilières vont bon train.

Coralie Marmot, directrice associée de l’Immobilière Eden Park, prend le micro cette semaine pour répondre à toutes nos questions sur ce microclimat immobilier et les opportunités qu’il offre aux investisseurs.

L'immobilier à Saint-Julien-en-Genevois

Quel bilan dressez-vous du marché de l’immobilier à cette rentrée 2023 dans le secteur de Saint-Julien-en-Genevois ?

Dans la région, nous avons la chance d’être faiblement impactés par la crise immobilière qui touche l’ensemble du territoire national. L’activité immobilière a été relativement dynamique toute l’année sur Saint-Julien-en-Genevois, mais aussi sur les communes environnantes. Notre marché local a la particularité d’être très proche de la Suisse. À l’Immobilière Eden Park, 98% de nos clients sont des frontaliers. Les revenus Suisses étant nettement supérieurs aux revenus Français, et avec la baisse actuelle du taux de change EUR/CHF, le pouvoir d’achat des frontaliers ne cesse d'augmenter. En tant qu’agence, cette situation nous permet de conserver un bon niveau d’activité en compensant l’impact de l’augmentation des taux des crédits immobiliers.

Actuellement, l’activité immobilière dans la commune de Saint-Julien-en-Genevois est particulièrement dynamique en raison du projet d’installation du tramway. Dans deux ans, la mise en service de ces nouvelles lignes améliorera la mobilité des habitants, une perspective qui suscite un vif intérêt chez les investisseurs. L’augmentation de la demande immobilière a naturellement entrainé une hausse des prix du mètre carré des logements du centre-ville.

Sur les autres communes environnantes, le marché immobilier demeure relativement stable. Il n’y a pas de hausse ni de recul des prix pour le moment. Néanmoins, au cours des derniers mois, nous avons constaté un léger ralentissement de la demande. Quelques acheteurs ont renoncé à leur projet immobilier en raison du durcissement des conditions d’accès au crédit. Pour l'instant, ces situations demeurent marginales. Nous demeurons vigilants, surveillons attentivement l'évolution du marché, et attendons les chiffres du dernier trimestre pour obtenir une vision plus complète.

Avec l’augmentation des taux d’intérêts, de nombreux Français s’interrogent sur la pertinence d’investir dans un bien immobilier sur cette fin d’année. Quel est votre avis sur la question ?

Est-ce que c’est le bon moment pour investir ? Je dirai que oui, parce que les taux ne vont pas reculer dans les prochains mois ou années. À mon sens, attendre la baisse des taux est une erreur. Je pense au contraire que les taux vont continuer à augmenter et lentement finir par stagner autour des 5 %. Même si l’augmentation récente des taux peut sembler démesurée, il est important de souligner que les taux enregistrés ces deux dernières années étaient anormalement bas. Je dirais qu’aujourd’hui, nous sommes plutôt revenus à la normale. Et puis, la pierre a toujours été et reste un bon placement pour les personnes qui souhaitent investir.

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Sur cette rentrée 2023, les nouvelles mesures concernant le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) font couler beaucoup d’encre. Selon vous, quel est l’impact de ces mesures sur l’investissement immobilier ?

Les règles relatives au DPE ont effectivement pas mal évolué ces derniers temps. Lors d’une transaction, le DPE est aujourd’hui davantage considéré qu’auparavant. Les acquéreurs y sont notamment beaucoup plus sensibles, bien que ce ne soit pas pour autant un frein à l’achat. En tant qu'agence, lors de l’estimation du bien, les données du DPE sont systématiquement prises en compte pour pouvoir anticiper le coût des travaux de rénovation énergétiques.
Il faut aussi savoir que dans le secteur de Saint-Julien-en-Genevois, la majorité des biens à la vente sont assez anciens, avec les déperditions énergétiques que cela implique. Les acquéreurs sont habitués à ce type de biens et planifient le financement de leur projet immobilier en conséquence, en prévoyant une enveloppe pour les travaux de rénovation énergétique.

Ces derniers temps, nous observons que le durcissement des mesures relatives au DPE peut parfois freiner les investissements locatifs. Les bailleurs sont aujourd’hui davantage limités dans leur champ d’action. Par exemple, il n'est plus possible d'augmenter les loyers des biens diagnostiqués F ou G, et bientôt ces biens seront complètement interdits à la location. La mise en location de tout le parc immobilier des constructions datant des années 70, reconnues pour être très mal isolées, va bientôt devenir problématique pour les propriétaires bailleurs.

Y-a-t-il d’autres mesures étatiques qui impactent le marché de l’investissement sur la région ?

Il y en a beaucoup. Je pense notamment à la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). C’est un dispositif d’aide fiscale pour les acquéreurs qui est encore très intéressant pour un investissement locatif meublé. Ces derniers temps, nous remarquons que la part du meublé prend de plus en plus d’importance sur le marché du locatif, dans notre région mais aussi en France de manière générale.

Investir ou s'installer à Saint-Julien-en-Genevois

En parlant de location, quelle est la tendance locative sur le secteur de Saint-Julien-en-Genevois ?

Tout comme le marché de la transaction, le marché locatif dans la région connaît une grande effervescence. Depuis plusieurs années, le secteur est extrêmement tendu et marqué par une forte demande et une offre limitée. La particularité aujourd'hui, c’est que nous observons en parallèle une forte augmentation des loyers.

Quel est le profil des personnes qui investissent sur Saint-Julien-en-Genevois et les communes environnantes ?

Chez l’Immobilière Eden Park, nous accompagnons aussi bien des acquéreurs qui achètent leur résidence principale que des investisseurs.

La demande pour de la résidence principale est très active. Les prix des loyers sont tellement élevés dans la région, que beaucoup font le choix d’investir très rapidement dans leur habitation principale. À l’agence, nous avons identifié deux types de profil. Tout d’abord, des familles de 35-45 ans avec des enfants, qui déménagent dans la région en raison d’une opportunité professionnelle. Ils ont le projet d'investir rapidement dans un grand appartement sur Saint-Julien-en-Genevois, ou bien dans une maison dans les communes avoisinantes. Nous travaillons aussi fréquemment avec de jeunes célibataires qui travaillent sur Genève, gagnant bien leur vie et souhaitant investir leur argent dans leur première propriété, souvent un appartement de type T2 ou T3. Aujourd’hui, les jeunes investissent de plus en plus tôt, et il n’est pas rare de voir des individus de 20 ans effectuer leur premier achat immobilier.

En ce qui concerne les investisseurs, le profil est légèrement différent. A l’Immobilière Eden Park, nous travaillons principalement avec des habitants de la région qui ont une connaissance approfondie du potentiel de rentabilité du secteur. Nous accompagnons également de plus en plus de Parisiens souhaitant investir à Saint-Julien-en-Genevois en raison de la dynamique économique de la région.

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Quels critères attirent selon vous les personnes à s’installer à Saint-Julien-en-Genevois et dans les communes environnantes ?

Saint-Julien-en-Genevois est une commune en pleine expansion offrant toutes les commodités nécessaires. En termes de mobilité, elle bénéficie d’accès autoroutiers aux portes de la ville, d’un accès douanier à proximité pour une transition rapide vers Genève, et bientôt, l’arrivée du tramway.

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En plus de ces aspects pratiques, la ville a aussi su préserver une atmosphère de village, avec une qualité de vie qui donne l’impression de vivre à la campagne. Les écoles, par exemple, sont restées à taille humaine, on est loin des grands groupes scolaires des grandes villes, ce qui est aujourd’hui un critère très apprécié des Saint-Juliennois.

Les communes voisines de Saint-Julien-en-Genevois sont également très prisées par les familles. Ces zones offrent des paysages beaucoup plus ruraux et naturels. Inévitablement, les transports en commun y sont moins développés, les habitants n’ayant souvent pas d’autres choix que de se déplacer en voiture ou en vélo électrique.

À l’Immobilière Eden Park, nous concentrons l’essentiel de notre activité sur le 74160 (de Collonges-sous-Salève à Saint-Julien-en-Genevois, Feigères, Neydens et Beaumont) qui est actuellement le secteur le plus recherché en raison de sa proximité avec la frontière Suisse. Notre zone de chalandise s’étend également aux secteurs de report, plus éloignés de la frontière, où le marché immobilier est plus abordable (Viry, Valleiry, Vers, etc.).

Le marché de l’immobilier particulièrement tendu sur le secteur de Saint-Julien-en-Genevois favorise la multiplication des agences immobilières. Dans un marché aussi concurrentiel, comment vous distinguez-vous des autres acteurs de l'immobilier ?

Chez l’Immobilière Eden Park, notre activité repose en grande partie sur les recommandations. Cela fait maintenant 10 ans que nous sommes implantés sur le secteur et notre réputation est solidement ancrée. En tant que petite agence locale, nous ne disposons pas de la même force de frappe marketing que les grands réseaux d'agences. Stratégiquement, nous avons donc pris le parti de mettre l’accent sur la notoriété et la visibilité grâce aux avis Google. Nous avons adhéré à « Immodvisor », un outil certifié qui facilite la collecte et la publication des avis clients.

Sur le marché de la transaction immobilière, la concurrence est particulièrement intense. Toutes les agences offrent plus ou moins les mêmes services : la visite virtuelle, la photo HDR, … Il n’est pas évident de se démarquer, surtout lorsque nous sommes confrontés à des agences entièrement dématérialisées qui peuvent se permettre de proposer des honoraires plus compétitifs que les nôtres. Néanmoins, nous avons délibérément choisi de maintenir notre agence physique, considérant cela comme un gage de fiabilité et de confiance pour nos clients. Bien qu’aujourd'hui les acheteurs et les locataires se déplacent beaucoup moins en agence pour consulter les biens disponibles, le fait de proposer un espace d’accueil physique est rassurant pour eux. Au fil des années, notre agence est devenue un lieu convivial, nous avons beaucoup de passage de clients qui viennent simplement pour nous voir, échanger et boire le café. Notre emplacement privilégié sur l’avenue de Genève, à proximité de la douane et sur le futur tracé du tram, contribue également à renforcer notre visibilité.

Nous avons également une approche de la gestion locative assez unique à l’Immobilière Eden Park. Chaque propriétaire bailleur bénéficie d'un interlocuteur dédié, avec des gestionnaires disponibles et efficaces qui assurent la gestion complète de leur portefeuille clients, de A à Z.
Ces gestionnaires prennent en charge tous les aspects de la gestion locative, de la recherche de locataires au suivi des travaux, en passant par la gestion comptable, etc. Cette configuration garantit un accompagnement personnalisé, un suivi plus efficace et une meilleure réactivité pour le propriétaire. Cette organisation prévient également tous risques de tensions ou de conflits, et une véritable relation de confiance se développe entre les propriétaires et les gestionnaires.
Grâce à cette relation transparente et privilégiée, le propriétaire sait immédiatement à qui s'adresser, et chaque demande est traitée sans délai. Cette manière de travailler est également très appréciée de nos gestionnaires, qui disposent de missions plus variées. Nous récoltons de nombreux avis positifs grâce à cette organisation, car elle est peu courante dans les autres agences.

Par ailleurs, nos gestionnaires ne sont pas rémunérées à la commission, ce qui leur permet de privilégier la qualité à la quantité. Elles mettent l'accent sur la sélection du locataire idéal pour le bien du propriétaire, plutôt que de pousser à tout prix une location avec un profil instable. Cette approche implique des analyses approfondies des dossiers et du temps consacré à comprendre le profil et les projets du locataire. En cas de doute sur le locataire, les gestionnaires n'hésitent pas à organiser une deuxième série de visites pour s'assurer de trouver le locataire adéquat.

Enfin, nous sommes également reconnus pour notre service de garantie des loyers impayés. Nous sommes fiers de souligner qu'aucun sinistre n'a été enregistré au cours des 10 dernières années, ce qui témoigne de la qualité de notre service dans ce domaine.